Finanzierung ohne Eigenkapital?

Vanessa Sendler: Ich bin Vanessa Sendler und in Stein auf Stein, der Eigenheim-Podcast der Vereinten

Vanessa Sendler: Volksbank, sprechen wir heute über ein heikles Thema, nämlich die Finanzierung ohne Eigenkapital.

Vanessa Sendler: Dazu sage ich Hallo, Boris Blank.

Boris Blanck: Hallo, Vanessa. Guten Morgen.

Vanessa Sendler: Guten Morgen. Ja, Finanzierungen ohne Eigenkapital, würde ich behaupten,

Vanessa Sendler: haben wir in der Niedrigzinsphase 2019, 2020, 2021 schon häufiger gemacht.

Vanessa Sendler: Aufgrund der niedrigen Zinsen war das in vielen Fällen unkompliziert möglich.

Vanessa Sendler: Mit den steigenden Zinsen hat sich das aber stark geändert. Wie viele Finanzierungen

Vanessa Sendler: ohne Eigenkapital hast du noch so im Schnitt?

Boris Blanck: Die Anfragen sind schon dazu da. Also aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise,

Boris Blanck: der gestiegenen Mietzinsen, die gezahlt sind, ist der Wunsch natürlich nach

Boris Blanck: wie vor immer noch sehr groß, auch in die eigenen vier Wände zu kommen.

Boris Blanck: Und das Eigenkapital ist halt aufgrund unserer kompletten Lebenshaltungskosten,

Boris Blanck: die um uns drumherum so sind, Und natürlich hat er auch nicht mal ganz so stark angespart worden.

Vanessa Sendler: Ja, es gibt auch Fälle, wo Kunden vielleicht gerade geheiratet haben,

Vanessa Sendler: die auch sehr teuer war, Autos angeschafft hat, was alles viel Geld kostet.

Vanessa Sendler: Viele Anfragen habe ich auch dazu umsetzbar, sind dann aber viele halt auch nicht.

Vanessa Sendler: Also ich muss sagen, ich habe wenig Finanzierungen, die ich ohne Eigenkapital im Moment umsetze.

Vanessa Sendler: Das ist vielleicht eine im Monat, die ich schätze.

Boris Blanck: Ja gut, ich sage mal so, die Anforderungen, die natürlich an uns als Bank gestellt

Boris Blanck: werden, werden natürlich auch immer höher.

Boris Blanck: Richtlinien, die wir einhalten müssen, Stressszenarien, die hinterlegt werden

Boris Blanck: müssen, wo dann halt schon geprüft werden muss, ob es dann auch funktioniert.

Boris Blanck: Aber ich meine, wie du halt auch sagst, die meisten, die es halt wollen,

Boris Blanck: haben es vielleicht schon mal irgendwo geplant.

Boris Blanck: Das ist halt dann eher bei denen die Situation, die halt kurzfristig wegen einer

Boris Blanck: Eigenbedarfskündigung oder

Boris Blanck: wegen Familienzuwachs die räumliche Veränderung halt auch noch suchen.

Vanessa Sendler: Ja.

Boris Blanck: Und da kann es halt schon mal vorkommen, dass auch dann die Anfrage ohne Eigenkapital kommt.

Vanessa Sendler: Genau.

Boris Blanck: Aber ich bin bei dir, es hält sich in Grenzen.

Vanessa Sendler: Ja und es ist einfach aufgrund der hohen Zinsen in vielen Fällen schwer umsetzbar,

Vanessa Sendler: aufgrund der Anforderungen, die du gerade beschrieben hast, schwierig und man

Vanessa Sendler: muss ja auch fairerweise sagen, dass es wichtig ist, dass die Leute sich nicht übernehmen.

Boris Blanck: Ja.

Vanessa Sendler: Also dass es am Ende wirklich passt und eine Finanzierung ohne Eigenkapital

Vanessa Sendler: birgt eben auch gewisse Risiken am Ende des Tages.

Boris Blanck: Ja, alleine schon, weil die Erwerbsnebenkosten, und ich meine,

Boris Blanck: da reden wir halt auch mit Maklerkortage, wo ja mittlerweile meistens bei den

Boris Blanck: meisten Finanzierungsanfragen, die ich aktuell auf dem Tisch liegen habe, ein Makler mit Bias,

Boris Blanck: wo wir einfach schon mal sagen, wir reden über 12% Nebenkosten,

Boris Blanck: die einfach nochmal on top drauf kommen.

Boris Blanck: Und da ist noch keine Modernisierung von einem Badezimmer oder von einer Modernisierung

Boris Blanck: des Innenausbaus drin berücksichtigt.

Vanessa Sendler: Ja, wenn man so ein Beispiel einfach mal macht mit den Nebenkosten,

Vanessa Sendler: vielleicht an einer Eigentumswohnung, wenn ich eine Eigentumswohnung kaufe,

Vanessa Sendler: die 100.000 Euro kostet, bei 12% Nebenkosten sind das dann 12.000 Euro, die noch dazukommen.

Vanessa Sendler: Die 12.000 Euro bestehen dann aus 6.500 Euro Steuern, 6,5%, Grunderwerbsteuer,

Vanessa Sendler: 2% rechnen wir für Notar- und Grundbuchamt und 3,57 ist häufig der Satz,

Vanessa Sendler: was dann für den Makler anfällt.

Vanessa Sendler: Da sind wir bei gut 12.000 Euro an Nebenkosten, wenn ich so eine Eigentumswohnung

Vanessa Sendler: mir mal vorstelle, die eben 100.000 Euro kostet, 112.000 Euro Kaufpreis plus

Vanessa Sendler: Nebenkosten, wenn ich dann noch ein schönes neues Badezimmer haben möchte,

Vanessa Sendler: vielleicht nochmal durchstreiche, einen neuen Boden reinlege,

Vanessa Sendler: dann sind 18.000 Euro auch schnell nochmal weg, bin ich bei 130.000 Euro,

Vanessa Sendler: die ich dann an Gesamtkosten habe. So ein Projekt.

Vanessa Sendler: Wäre ohne Eigenkapital durchaus machbar.

Boris Blanck: Ja, wobei ich glaube, da ist ja die Kunst aktuell, die Immobilie zu bekommen für 100.000 Euro.

Boris Blanck: Aber da ist es halt machbar, weil du halt einfach hier wirklich von der monatlichen

Boris Blanck: Annuität her dich da irgendwo bewegen wirst, wo auch die Kaltmiete auch momentan liegt.

Boris Blanck: Also wenn man irgendwo sagt, wir unterstellen irgendwo, bei 100% Finanzierung

Boris Blanck: müssen wir ein bisschen höher reingehen, der Zinssatz ist etwas erhöht,

Boris Blanck: man sollte auch vielleicht nicht gerade nur mit 1% hüllen,

Boris Blanck: Wenn man da irgendwo Sachen unterstellt, ich mache es meistens 6,

Boris Blanck: 6,5 Prozent als Anuität, die man unterstellt, ist es schon wert,

Boris Blanck: wo man sagen kann, das ist auch da, wo sich die meisten Mieten dann irgendwo

Boris Blanck: auch bewegen, die Kaltmieten auch dann dementsprechend.

Vanessa Sendler: Genau, das ist es ja. In den großen Häusern, wo vielleicht 20,

Vanessa Sendler: 30 Wohneinheiten drin sind, das sind ja durchaus Immobilien,

Vanessa Sendler: wo man eine Wohnung auch mal für unter 100.000 Euro sogar kaufen kann.

Vanessa Sendler: Und wenn ich sage, bevor ich 600 Euro Miete zahle, zahle ich lieber 700 Euro

Vanessa Sendler: Rate, dann ist das realistisch und dann sind das auch Dinge,

Vanessa Sendler: die in der Regel ohne Eigenkapital machbar sind, wenn die persönliche Bonität fehlt.

Boris Blanck: Ja, ich meine gleich, das ist halt immer das Wichtigste. Die persönliche Bonität muss halt passen.

Boris Blanck: Wir geben uns als Bank ja, wir haben Vorgaben, was gewisse Überschüsse noch

Boris Blanck: betrifft, die nach einer Finanzierungsrate noch da sein müssen.

Boris Blanck: Das muss halt alles eingehalten werden. Die Bewertung des Objektes muss auch irgendwo passen.

Boris Blanck: Und dann kann man sowas mit Sicherheit dann auch sich mal angucken.

Boris Blanck: Also ich sage mal, absolut bei dir,

Boris Blanck: Summen in so einer Größenordnung 100, 120, 130.000 Euro sind ohne Eigenkapital

Boris Blanck: aktuell auch noch darstellbar und wir machen es auch.

Boris Blanck: Es gibt ja viele Banken, die es halt auch machen, die sagen,

Boris Blanck: okay komm, wir machen die Erwerbsnehmenskosten in Form von einem Konsumentenkredit.

Boris Blanck: Das sind so Dinge, das machen wir gar nicht. Wir sagen halt, der Kunde ist uns gut.

Boris Blanck: Also machen wir es auch in einer kompletten Baufinanzierung mit drin,

Boris Blanck: wo halt dann auch ein Förderprogramm als KfW-Wohneigentumsprogramm mit eingebunden

Boris Blanck: werden kann, dass man daraus dann ein vernünftiges Paket anstürnt.

Vanessa Sendler: Ja, aber das ist ja genau der Punkt. Wenn jemand nicht bonitätsstark genug ist,

Vanessa Sendler: also wenn die Einnahmen einfach nur sehr, sehr knapp reichen, wenn wir sehen,

Vanessa Sendler: okay, damit würde man sich übernehmen, dann machen wir es eher gar nicht,

Vanessa Sendler: bevor wir anfangen zu stückeln und zu sagen, da muss noch ein Konsumentenkredit

Vanessa Sendler: her, gibt es bei uns nicht.

Boris Blanck: Vor allem eher würde ja auch sowieso mit in der Schufa damit aufgenommen werden.

Boris Blanck: Das heißt, wird jetzt die Belastung ja auch mit drin und in der Regel sind die

Boris Blanck: ja deutlich höher als das, was wir im Baufinanzierungsbereich dann auch damit so auswerfen würden.

Vanessa Sendler: Ja genau, Bewertung hast du gerade kurz angesprochen, das ist natürlich auch

Vanessa Sendler: ein wichtiges Thema, sprich der von uns ermittelte Wert der Immobilie muss auch

Vanessa Sendler: etwa zumindest mit dem Kaufpreis übereinstimmen.

Vanessa Sendler: Wenn ich jetzt so ein Beispiel nochmal nehme, 100.000 Euro kostet die Wohnung.

Vanessa Sendler: Wir sagen aber, naja, in der Lage und in dem Zustand ist sie vielleicht nur 60.000 Euro wert.

Vanessa Sendler: Dann wird es ohne Eigenkapital natürlich auch nochmal deutlich schwieriger, sowas zu finanzieren.

Vanessa Sendler: Und man muss dann eben auch nochmal genau hingucken, warum ist sie so überteuert, woran liegt das?

Vanessa Sendler: Will der Kunde überhaupt eine Wohnung kaufen, die so viel zu teuer ist?

Boris Blanck: Ja, weil das ist ja einfach das Risiko, was da auch hinter steckt.

Boris Blanck: Wenn du jetzt wirklich sagst, okay komm, du willst es jetzt umsetzen,

Boris Blanck: wir als Bank sagen, okay komm, weil halt alles passt, wir tun es,

Boris Blanck: glaube ich, werden wir auch schlecht beraten, wenn wir nicht darauf hinweisen würden.

Boris Blanck: Denn wenn der mal irgendwann sagt, er möchte in fünf, sechs,

Boris Blanck: sieben Jahren seine wohnliche Situation verändern und wird dann die ETW wieder

Boris Blanck: verkaufen wollen und ist dann nicht ansatzweise an dem, was er dafür mal bezahlt hat,

Boris Blanck: beziehungsweise der Verkaufserlös reicht nicht, um das Darlehen zurückzuführen,

Boris Blanck: hat da keiner was mitgewonnen.

Vanessa Sendler: Ja.

Boris Blanck: Und deshalb sehe ich halt unsere Aufgabe auch dann, dieses Thema der Bewertung

Boris Blanck: und auch das dann vernünftig auch einschätzen zu können.

Vanessa Sendler: Ja, am Ende sage ich den Kundinnen und Kunden auch immer, dass wir ja auf derselben Seite stehen.

Vanessa Sendler: Also wenn wir so eine Wohnung nicht finanzieren wollen, dann sollte man sich

Vanessa Sendler: auch schwer überlegen, ob man sie kaufen will.

Vanessa Sendler: Weil das Risiko, was wir da sehen, das ist ja am Ende das Risiko unseres Kunden, unserer Kundinnen.

Boris Blanck: Vor allem, ich meine klar, Thema Kauf, monatliche Finanzierungsrate für die ETW ist eine Seite.

Boris Blanck: Auf der anderen Seite ist das Thema Hausgeld, was mittlerweile auch immer einen

Boris Blanck: höheren Stellenwert auch dann mit einnimmt.

Boris Blanck: Das heißt also auch hier Rücklagen, die gebildet werden müssen für eventuelle

Boris Blanck: Renovierungsmaßnahmen, die halt auch dann sehr teuer sind, gerade auch bei solchen

Boris Blanck: großen Objekten, wo mit Sonderumlagen zu rechnen ist, wo vielleicht eine Anpassung ist,

Boris Blanck: was die Hausgeldzahlung dann betrifft, muss man schon alles dann irgendwo durchleuchten.

Boris Blanck: Also es ist so ein Paket, wo man sagt, es ist darstellbar.

Boris Blanck: Aber wir müssen halt auf viel mehr Dinge achten, finde ich, als sie,

Boris Blanck: wenn wir es einen haben, der bonitätsstark ist und auch mit einem gewissen Anteil

Boris Blanck: an Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten auch kommt.

Vanessa Sendler: Ja genau, das Thema Hausgeld finde ich in den letzten Jahren zunehmend brisant,

Vanessa Sendler: weil die Summen einfach enorm steigen, weil die Eigentümergemeinschaften den

Vanessa Sendler: Bedarf auch an teuren energetischen Sanierungen sehen, denke ich.

Vanessa Sendler: Und dass dadurch die Hausgelder einfach angepasst werden.

Vanessa Sendler: Also häufig sehe ich Beträge 300, 400 Euro, selbst bei kleinen Eigentumswohnungen,

Vanessa Sendler: wo einfach dann auch ein hoher Rücklagenanteil drin ist.

Boris Blanck: Genau. Ja, und das ist halt immer das, was das Ganze auch schwierig macht.

Boris Blanck: Also wir setzen zwar eine Lebenshaltungskostenpauschale mit bei uns im Haus ja auch an.

Boris Blanck: Da sind ja auch die Hausgeldzahlungen auch schon mit drin berücksichtigt.

Boris Blanck: Also wir werfen sie ja nicht nochmal separat aus.

Boris Blanck: Aber trotz alledem, wir müssen halt darauf achten, was könnte im energetischen

Boris Blanck: Bereich da auf die Eigentümergemeinschaft zukommen.

Boris Blanck: Also mal irgendwo Dach, Fassade, Fenster, Heizung, alles was dann dazugehört,

Boris Blanck: was richtig viel Kohle kostet und das geht natürlich dann wieder auch noch zu

Boris Blanck: Lasten des jeweiligen Eigentümers, wo er halt anhand seiner Miteigentumsanteile

Boris Blanck: dann noch zur Kasse gebeten wird.

Vanessa Sendler: Und da sage ich dann halt auch immer Augen auf bei Schnäppchen,

Vanessa Sendler: wenn ich eine Eigentumswohnung im Netz sehe, die unfassbar preiswert ist, naja,

Vanessa Sendler: dann liegt das häufig daran, dass die Gebäude eben energetisch in einem schlechten

Vanessa Sendler: Zustand sind und dass dann perspektivisch einfach noch hohe Kosten auf die Eigentümer

Vanessa Sendler: zukommen und am Ende war es dann vielleicht doch nicht das Schnäppchen,

Vanessa Sendler: was man am Anfang vermutet hat.

Boris Blanck: Ja, guck mal, da sind wir über unsere Tätigkeit als Baufinanzierungsbetreuer

Boris Blanck: und auch im energetischen Bereich tätig, wo wir dann solche Dinge auch damit abwägen müssen.

Vanessa Sendler: Ja klar, das gewinnt zunehmend an Bedeutung und ist in meinen Gesprächen immer Thema.

Vanessa Sendler: Also wenn ich, sei es Investoren, aber auch Selbstnutzer habe,

Vanessa Sendler: also Menschen, die eine Eigentumswohnung für sich selber kaufen wollen oder

Vanessa Sendler: als Kapitalanlage kaufen wollen,

Vanessa Sendler: schauen wir uns immer an, in welchem energetischen Zustand ist die Immobilie,

Vanessa Sendler: weil das einfach die Dinge sind, die richtig Geld kosten.

Vanessa Sendler: Wenn die Wände nicht so schön sind, naja, dann kaufe ich einen Eimer Farm und dann ist es gut.

Vanessa Sendler: Wenn aber ein Dach an einem großen Haus neu gemacht werden muss,

Vanessa Sendler: die Fassade neu gemacht werden muss, da sehen wir ja Dinge, Kosten,

Vanessa Sendler: die da auf Eigentümer zukommen, die schon erheblich sind.

Boris Blanck: Ja, und ich finde das eigentlich bei Investoren noch schwieriger,

Boris Blanck: weil hier halt einfach die Situation ist, klar, die haben die Mieteinnahmen,

Boris Blanck: die sie bekommen, aber die können nicht alles vom Hausgeld an dementsprechend

Boris Blanck: auch auf die Mieter mit umlegen.

Boris Blanck: Und natürlich ist bei so einer Eigentümergemeinschaft auch immer das Interesse

Boris Blanck: dann auch da, weil die meisten ja auch da wohnen. Die wollen es halt gerne für

Boris Blanck: sich dann auch schön haben, die wollen es energetisch gut haben.

Boris Blanck: Für einen Kapitalanleger, der in Anführungsstrichen das wirklich nur macht aus

Boris Blanck: Investitionsgründen heraus, aus steuerlichen Gründen heraus,

Boris Blanck: für den liegt ja nicht der Fokus drauf.

Boris Blanck: Aber er wird halt dementsprechend mit zur Kasse gebeten und Sonderumlagen sind

Boris Blanck: halt immer nicht umlagefähig auf den Mieter. und es ist ja aktuell auch schon

Boris Blanck: dann die Kunst dann überhaupt dann mit der Mieteinnahme die monatliche Annotität anzutrauen.

Boris Blanck: Also man muss es halt wirklich immer differenzieren zwischen Eigenbedarf und Eigenbedarf.

Boris Blanck: Und Kapitalanleger war Erwerb ohne Eigenkapital.

Vanessa Sendler: Ja, die Kapitalanleger hat man jetzt gar nicht mehr so, die ohne Eigenkapital

Vanessa Sendler: finanzieren wollen, weil sich das renditetechnisch dann einfach auch in der

Vanessa Sendler: Regel gar nicht mehr so regnet.

Boris Blanck: Ich habe in den letzten Wochen wirklich viele Anfragen gehabt für kleinere Einheiten,

Boris Blanck: wo halt auch das Thema dann auch war, Erwerbsnebenkosten dann auch dann mitzufinanzieren.

Boris Blanck: Wo aber alle diese Punkte, die wir gerade eben jetzt auch dann besprochen haben,

Boris Blanck: auch dann durch mich dann auch durchleuchtet worden sind.

Boris Blanck: Und wo hinterher dann auch dann wirklich zu den Ergebnissen kommen,

Boris Blanck: dass okay, komm, es macht halt einfach mehr Sinn, die Nebenkosten jetzt doch

Boris Blanck: aus Eigenkapital herauszutragen.

Boris Blanck: Weil das halt einfach den Zins sonst unattraktiv macht und dann die monatliche

Boris Blanck: Tragbarkeit in absolut weite Ferne rutscht.

Vanessa Sendler: Ja, das macht meine Rendite dann auch kaputt. Dann lohnt sich das Investment in der Regel auch nicht.

Boris Blanck: Also wenn ich jetzt eine Wohnung habe und lege da jeden Monat 400,

Boris Blanck: 500 Euro drauf, ist das auf Dauer auch nicht gerade so das Lustigste.

Vanessa Sendler: Nee, genau.

Vanessa Sendler: Bei Eigentumswohnungen haben wir gesehen, naja, es macht nicht immer Sinn,

Vanessa Sendler: ohne Eigenkapital das zu finanzieren, aber bei den kleinen Einheiten ist es

Vanessa Sendler: eben dann durchaus mal möglich.

Boris Blanck: Wo man sagen kann, okay, komm, man guckt es sich an und da sind mit Sicherheit

Boris Blanck: die Chancen auch größer, das auch dargestellt zu bekommen und auch vernünftig

Boris Blanck: dargestellt zu bekommen.

Vanessa Sendler: Genau, bei Häusern wird es dann schon schwieriger.

Boris Blanck: Ja, wir reden natürlich hier über ganz andere Kaufpreise, die Nebenkosten bleiben

Boris Blanck: die gleichen. Wir reden immer über unsere 12 Prozent, die wir haben,

Boris Blanck: wenn der Makler halt mit drin ist.

Boris Blanck: Und dann sind es halt nicht dann 12.000 Euro, sondern es sind 30.000,

Boris Blanck: 40.000, 50.000 Euro als Nebenkosten, die halt dann bei uns dann mit in den nicht

Boris Blanck: besicherten Bereich einfach mit reinfallen,

Boris Blanck: und du somit halt schon eine sehr starke Kundenfundabilität auch benötigst,

Boris Blanck: um sowas auch darstellen zu können.

Vanessa Sendler: Ja, ich sehe so bei den kleinen Zechenhäusern, die nicht teuer sind,

Vanessa Sendler: wo man vielleicht bei 200.000 Euro Kaufpreis liegt, für Kunden,

Vanessa Sendler: die gute Jobs haben, die gut verdienen, dass sowas durchaus auch mal ohne ein

Vanessa Sendler: Kapital machbar ist, aber das sind dann schon eher seltene Fälle,

Vanessa Sendler: weil Häuser, die man für 200.000 oder 250.000 vielleicht kaufen kann,

Vanessa Sendler: naja, die sehen wir in der Regel nicht mehr, nur noch sehr, sehr selten.

Boris Blanck: Und wenn halt in so einem Zustand, dass du dann sagst, okay,

Boris Blanck: komm, da musst du dann mal richtig investieren, um die halt dann auf den aktuellen

Boris Blanck: energetischen Stand vielleicht nicht unbedingt, aber zumindest mal die ein wenig

Boris Blanck: ins Jahr 2000 mal zu katapultieren.

Vanessa Sendler: Mhm.

Vanessa Sendler: Ja, dann gibt es immer noch eine Möglichkeit, Ersatzsicherheiten zu stellen.

Boris Blanck: Ja, genau. Wenn halt Eltern, Familienangehörige, wie auch immer,

Boris Blanck: Freunde, die sich dazu bereit erklären würden, sowas zu tun,

Boris Blanck: halt dann sagen, okay, komm, wir wollen dir halt den Schritt ermöglichen und

Boris Blanck: wir stellen halt unsere Immobilie oder unsere Sparguthaben oder was weiß der

Boris Blanck: gar nicht, irgendwas halt als zusätzliche Sicherheit an dir zur Verfügung,

Boris Blanck: dass halt dann der Schritt in die eigenen vier Wände über den Weg dann funktionieren kann.

Vanessa Sendler: Genau, schwierig. Bei solchen Finanzierungen ist immer, dass die Zusatzsicherheit

Vanessa Sendler: an meiner Rate in der Regel nicht viel ändert.

Vanessa Sendler: Ich kann den Zins gegebenenfalls ein bisschen drücken, kann dann vielleicht

Vanessa Sendler: nochmal 50 Euro einsparen, weil ich einen besseren Zins bekomme.

Vanessa Sendler: Aber ich habe, weil ich viel finanzieren muss, eben auch eine hohe Rate.

Vanessa Sendler: So als Beispiel, wenn man 400.000 Euro finanzieren möchte, dann ist man eben

Vanessa Sendler: schnell auch mal bei 2000 Euro Rate und die muss ich mir erstmal leisten können.

Vanessa Sendler: Also das heißt, ich muss sehr bonitätsstark sein, ein hohes Einkommen haben

Vanessa Sendler: und da sagt man wieder, naja, die Leute, die so ein hohes Einkommen haben,

Vanessa Sendler: die haben in der Regel dann doch auch am Ende wieder ganz gute Rücklagen.

Boris Blanck: Sollten sie zumindest sagen, wenn nicht halt vorher irgendwo was war,

Boris Blanck: was nicht eingeplant war.

Vanessa Sendler: Ja, auch das gibt es, aber es ist schon eher selten.

Boris Blanck: Es ist schon ein Unterschied, ob du jetzt dann dich mit einem unterhältst,

Boris Blanck: der im Monat irgendwo vielleicht bei 6.000, 7.000 Euro im gemeinschaftlichen

Boris Blanck: Einkommen liegt, als wie jemand mit 2.000 Euro.

Boris Blanck: Also ich meine, ich glaube, da reden wir auch über ganz andere Objekte und auch

Boris Blanck: über Darstellungsmöglichkeiten, die halt dann auch bei sowas dann auch dann

Boris Blanck: wären, auch sogar ohne Eigenkapitalansatz zu stellen.

Boris Blanck: Aber wie du sagtest, die Bonität muss halt passen und die muss halt dann,

Boris Blanck: wenn ich dann mit so einem Wunsch an eine Bank herantrete, halt auch schon sehr, sehr gut sein.

Vanessa Sendler: Dann haben wir nochmal einen anderen Objekttyp, einen anderen Haustyp,

Vanessa Sendler: nämlich die Mehrfamilienhäuser, wo es ohne Eigenkapital eigentlich gar nicht mehr machbar ist, oder?

Vanessa Sendler: Hast du schon mal ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanziert?

Boris Blanck: Früher.

Vanessa Sendler: Früher, ja okay.

Boris Blanck: Nach heutigen Vorgaben nicht mehr möglich. Also ich glaube es ist allgemein

Boris Blanck: schwierig, weil die Bewertungsgrundlagen sich für Mehrfamilienhäuser ja auch verändert haben.

Boris Blanck: Wir für unser Haus sagen ja, dass wir auch eine monatliche Tragbarkeit der Annuität

Boris Blanck: aus den Mieteinnahmen heraus haben wollen, wobei man hier auch sagen muss,

Boris Blanck: dass wir die Mieteinnahmen nicht zu 100 Prozent ansetzen,

Boris Blanck: sondern immer nur maximal zu 80 Prozent, um auch hier für Rücklagen dann dementsprechend

Boris Blanck: auch mit Säure getragen zu können.

Boris Blanck: Und aufgrund aktueller Zinsstruktur plus die hohen Kaufpreise sind 80 Prozent,

Boris Blanck: die ich halt dann nur dafür aufwenden kann für die Rückführung,

Boris Blanck: halt dann ohne Eigenkapital nicht darstellbar oder zusätzliche Sicherheiten,

Boris Blanck: sodass halt dann der Gedanke eines Kapitalanlegers, der es halt dann in der

Boris Blanck: Regel ja auch steuerlichen Gesichtspunkten heraus macht, nämlich halt dann so

Boris Blanck: viel wie möglich auch an Kosten zu produzieren in Form seiner Zinsaufwendung

Boris Blanck: und Abschreibung, die er dementsprechend auch dann hat, ein wenig hinkt.

Boris Blanck: Weil wir halt dann sagen, okay,

Boris Blanck: komm, wir brauchen halt irgendwo Zusatzsicherheiten oder Eigenkapital.

Vanessa Sendler: Ja, man muss bei den Mehrfamilienhäusern sicherlich auch immer nochmal schauen,

Vanessa Sendler: wie sich die Mieten entwickeln können.

Vanessa Sendler: Wenn man Einheiten hat, die gerade leer stehen, dann gibt es natürlich auch

Vanessa Sendler: nochmal Möglichkeiten, die deutlich besser zu vermieten mit Kauf,

Vanessa Sendler: als das, ja genau, teurer zu vermieten, als das vorher vielleicht der Fall war. Ja.

Vanessa Sendler: Ja, aber am Ende des Tages muss es halt passen. Die Summe der Mieteinnahmen

Vanessa Sendler: muss irgendwo zu den Annuitäten passen.

Boris Blanck: Also jeder muss an der Geschichte Spaß haben. So wie derjenige,

Boris Blanck: der es halt erwirbt, wie auch wir als Bank, müssen halt wirklich durch Abwägung

Boris Blanck: sämtlicher Dinge, die halt irgendwo anfallen können, halt einfach entscheiden, passt das Ganze so.

Vanessa Sendler: Ja, genau. Und auch bei Mehrfamilienhäusern ist das Thema Energieeffizienz natürlich

Vanessa Sendler: nochmal sogar ein Takken brisanter als bei den Eigentumswohnungen,

Vanessa Sendler: weil wenn da was zu tun ist, dann muss ich alleine dafür aufkommen.

Vanessa Sendler: Dann kannst du nicht sagen.

Boris Blanck: Ich lege mal eben um auf meine Mieter, sondern habe halt das dann dementsprechend

Boris Blanck: für mich erstmal alleine, kann das in gewisser Form dann in der Mietsteigerung

Boris Blanck: dann auch mit begründen, aber auch da ist halt irgendwann mal gesetzlich eine Regel vorgeschoben.

Vanessa Sendler: Ja, genau. Ja, ich denke am Ende des Tages ist es wichtig, dass man sich gut beraten lässt,

Vanessa Sendler: dass egal was für ein Objekt man erwerben möchte, dass man einfach mit den Fachleuten einmal spricht,

Vanessa Sendler: die verschiedenen Vor- und Nachteile einmal gemeinsam durchleuchtet und dann

Vanessa Sendler: eine sachliche Entscheidung trifft, was gerade bei der selbstgenutzten Immobilie

Vanessa Sendler: manchmal schwierig ist, weil man ja auch von den Emotionen dann viel geleitet wird.

Vanessa Sendler: Aber dafür sind wir dann am Ende ja auch da, das einfach objektiv zu bewerten, das Vorhaben.

Boris Blanck: Genau, ja. Und ich denke, das ist auch den Antritt, den wir auch mitgeben sollten.

Boris Blanck: Es ist nicht unmöglich, es ist darstellbar, es müssen gewisse Rahmenbedingungen

Boris Blanck: passen, aber wir können diese Rahmenbedingungen den Kunden oder unseren potenziellen

Boris Blanck: Kunden oder Finanzierungsinteressenten halt dementsprechend mit auf den Weg

Boris Blanck: gehen und können halt auch zeigen,

Boris Blanck: wie man auch gewisse Dinge auch umsetzen kann oder was man in der Finanzverbreitung machen kann.

Vanessa Sendler: Genau. Auf jeden Fall mit uns sprechen. Wir kennen uns aus.

Vanessa Sendler: Wir kennen die Fördermittel und beraten immer gern zu dem Thema.

Boris Blanck: Auf jeden Fall.

Vanessa Sendler: Prima. Dann vielen Dank für heute.

Boris Blanck: Danke.

Vanessa Sendler: Und bis bald.

Boris Blanck: Bis bald.

Vanessa Sendler: Ciao.